A relação contratual feita em um contrato de locação é regida pelas cláusulas estabelecidas no contrato e pela Lei de Locação. Como essa última é uma lei especial, se sobrepõe às outras espécies normativas, como por exemplo o Código de Defesa do Consumidor. Como a relação de locador e locatário não é de consumo, alguns ditames do referido código não se aplicam para a relação entre proprietário e inquilino, como multas compensatórias e moratórias. Entretanto, a prática comum em vigência no mercado não segue tais diretrizes, de forma que o valor geralmente cobrado é de 10% de multa + 1% a.m. de juros sobre o valor em atraso ou 3 vezes o valor do aluguel em caso de rescisão antecipada do contrato, divergindo do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece um teto de 2% de multa + juros de 1% a.m.
Poucas pessoas sabem, mas há a possibilidade de registrar o contrato de aluguel na matrícula do imóvel, com isso cria-se vínculo jurídico notório para terceiros interessados. Isso favorece o processo de compra de um imóvel, pois o proprietário tem que oferecer primeiramente o imóvel para o inquilino, somente depois poderá vender livremente para terceiros. Com o gravame do contrato na matrícula do imóvel a relação contratual fica comprovada de forma pública.
Outro direito do inquilino é que o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel pelo período contratual. Esse pode usar e fruir como dono fosse, criando-se o vínculo de zelar e cuidar do bem com o mesmo zelo caso fosse proprietário. Na hipótese do mau uso ou descuido que causam danos ao imóvel, o proprietário deverá ser indenizado.
O proprietário responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação. Taxas administrativas imobiliárias, valores referentes às certidões do fiador (se solicitadas) e despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei como fundo de reserva e reformas no prédio, também são de responsabilidade do proprietário.
Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel, realizando reparações provenientes de mau uso provocadas por ele. Quanto a reformas, o inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando a conhecimento qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar.
Ao formular o contrato, é primordial definir se a finalidade do imóvel é comercial ou residencial, cumprindo com o propósito do imóvel estabelecido entre as partes e respeitando determinações de permissão ou proibição de sublocação para terceiros. Qualquer avença a estas cláusulas é passível de rescisão indireta do contrato.
O prazo dos contratos pode ser determinado ou indeterminado, após ultrapassado o período do prazo determinado, os contratos passam a ser geridos por prazo indeterminado. A rescisão pode acontecer a qualquer momento, desde que seja cumprida obrigatoriedade de aviso, por escrito, de 30 dias antes da desocupação. Apesar de geralmente essa comunicação ser respeitada, existem exceções, como em casos em que o inquilino é imediatamente transferido do emprego para outra localidade. Quando finalizado o prazo contratual e não havendo vontade do proprietário na renovação, o prazo para devolução do imóvel é de 45 dias, no caso de despejo são de 30 dias e em alguns casos em que não há o pagamento dos aluguéis pode vir a ser de 15 dias.
Dr. Mário Sérgio Steffenello
Steffenello advogados associados
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